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올해 종합부동산세 수입금액이 3조원에 이를 것으로 국회예산정책처에서 추정했는데, 지난 2018년 징수액 대비 결정세액은 1조 1,328억원 증가하여 약 62% 늘어났다. 지난 해 9월 13일 정부가 ‘9.13 주택시장 안정방안’을 발표하며 종합부동산세 세율 등을 대폭 인상한 결과이다. 정부는 당시 서울·세종 전 지역과 부산·경기 일부 등 조정대상지역 2주택·3주택 이상 보유자에게 "주택 종합부동산세 최고 세율을 참여정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과하겠다"고 밝힌 바 있다. 세율 인상 뿐만 아니라 종합부동산세의 공정시장가액비율도 2018년 80%에서 매년 5%씩 인상하고, 과세표준의 기준이 되는 공시지가도 올해 작년보다 9.42% 인상했으며 계속 큰 폭으로 오를 것으로 전망된다.
공시지가의 인상은 재산세에도 영향을 주기 때문에 부동산에 대한 총 보유세가 크게 증가할 수밖에 없다. 예산정책처는 재산세를 합한 부동산 보유세수가 올해 전년 대비 2조 1,000억원 증가한 15조 5,000억원에 달할 것으로 전망했고, 이는 사상 최대의 부동산 보유세수가 될 것이다. 올해 경제성장률이 2% 이하로 예상되어 국민들의 지갑사정이 안 좋아졌는데, 부동산 세금만 오른다는 비판이 많아지고 있다.
정부는 투기 억제 및 과세형평을 위해 부동산 보유세를 인상했지만, 급격한 인상의 경우 여러 가지 부작용이 우려된다. 첫 번째, 세부담 증가를 피하기 위한 매물 증가로 부동산 가격이 일시적으로 하락할 수 있겠지만, 시간이 경과하면서 임차인이나 잠재적인 수요자에게 세부담이 전가될 것이다. 두 번째, 보유세 인상으로 정부의 세입은 증가하겠지만, 가계의 처분가능소득이 줄면서 민간소비가 위축될 가능성이 높다. 세 번째, 현금유동성이 부족한 1주택자와 고령자는 부동산 보유세 인상으로 선의의 피해자가 될 수 있다. 예를 들어 직장에서 은퇴한 후 서울에 아파트를 구입한 1주택자(고령자)는 별도의 소득이 없는데도 세금의 인상으로 주거와 생계난에 봉착할 수 있기 때문이다. 1주택자가 15억원의 아파트를 5년간 보유한 경우 종합부동산세는 작년보다 90% 이상 증가한 160만원 정도를 내야 하고, 재산세를 포함하면 700만원 이상 부동산 보유세로 납부해야 한다. 네 번째, 토지나 건물 소유자의 경우 세부담이 크게 증가할 우려가 있다. 현재 종합부동산세수의 비중은 토지분이 주택분의 2배 이상인데, 토지에 대한 세율 인상분이 주택보다 2배 크다면 최종세액은 그 이상 인상되는 효과가 있을 것이다. 또한 토지나 건물 소유자 중 법인의 수가 상당한데, 법인이 부담하는 종합부동산세수의 비중이 개인보다 2배 이상 큰 상황에서 토지(건물)의 세율 인상은 법인에게 세부담을 더 지우려는 정책으로 볼 수도 있다.
정부가 부동산 보유세를 인상한 이유 중 한 가지는 2016년 기준 GDP 대비 보유세 비중(0.8%)이 OECD 국가 평균(1.1%)보다 낮다는 점이다. 그러나 거래세까지 포함한 재산과세 전체를 살펴보면 우리나라의 GDP 대비 재산과세 비중은 2.8%로 OECD 평균(1.5%)보다 두 배 가까이 정도 높다. 따라서 보유세 인상을 했다면 재산과세의 전체적인 균형을 고려하여 거래세(양도소득세, 취득세)의 비중을 줄일 필요가 있다.
특히 간과하면 안 되는 점은 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율이 매년 5%씩 높아지기 때문에 종합부동산세 인상은 2022년까지 계속된다는 것이다. 집값이 오르지 않아도 세금은 계속 증가한다는 의미이다. 정부의 보유세 인상의 목표가 증세가 아니라 투기 억제라면, 보유세가 부담스러워 집을 팔려는 사람과 실수요자들이 집을 살 수 있게 양도소득세와 취득세는 낮춰서 수요와 공급의 균형을 맞춰야 한다. 주택 가격이 계속 오르는 근본적인 원인이 수요 대비 공급의 부족인데 다주택자들의 물량을 내놓기 위해서는 거래세 인하가 필요한 상황이기 때문이다. 계속 인상될 종합부동산세와 재산세의 반대급부로 국제적으로 과도한 수준인 거래세는 재산과세의 균형 측면에서 인하할 필요가 있고, 경제활동을 왜곡시키는 점과 보유세 인상의 충격을 최소화하는 측면에서도 거래세는 인하되어야 한다.
임동원 (한국경제연구원 부연구위원 / dwlim@keri.org)