시장친화적인 건설경기 연착륙 유도정책이 필요하다

국내 건설경기가 급속도로 냉각될 조짐을 보이고 있다. 엄격한 주택관련 금융규제가 시행되는 가운데 2010년 2월 11일 미분양주택에 대한 양도세 감면 시한에 맞추어 공급된 곳곳의 아파트 물량, 위례신도시 주택공급과 보금자리주택 등 대규모 공공주택의 공급이 임박함에 따라 민간 주택건설시장은 크게 위축되고 있다. 더욱이 금리인상 등 출구전략이 연내에 본격화될 경우 미분양주택 적체로 인한 건설사의 유동성 위험은 더욱 커질 것으로 보인다.

미분양주택 증가에 따른 유동성 압박

최근 민간 건설업계의 상황을 보면 2010년 2월 양도소득세 감면 시한을 앞둔 시점에서 아파트 공급물량 급증으로 전체 미분양 주택 수가 2009년 10월 이후 다시 증가세로 돌아섰으며, 2010년 3월 1만4,000호 신규 주택공급에 이어 4월부터는 보금자리주택 등 시가의 60% 수준인 저가 공공주택 분양 물량이 크게 늘어날 전망이다. 이로 인해 2010년도 민간 미분양주택의 적체 문제는 더욱 심각해질 수밖에 없는 상황이다. 특히 서울을 제외한 수도권 지역의 경우 준공 후 1년 이상 미분양주택이 증가하고 있으며 2010년 입주물량만 약 12만 호에 달할 전망이지만 미분양주택의 양도소득세 감면기간 연장 대상에서 수도권이 제외되어 있어 미분양주택은 더욱 늘어날 전망이다.1)

게다가 건설 및 주택시장 침체의 장기화로 건설업체의 프로젝트 파이낸싱(PF) 우발채무도 증가하고 있다. 현재 건설업계는 주택사업에 소요되는 자금을 대부분 토지매입 단계부터 프로젝트의 수익성을 담보로 금융권으로부터 PF를 통해 조달하고 있다. 시행사가 토지비의 10~20% 금액으로 개발용지를 확보한 후 나머지 잔금은 금융회사로부터 대출을 통해 조달하고 있는데, 이 경우 신탁회사 보증신탁과 시공사가 나머지 잔금에 대해 연대보증으로 PF 대출을 실행하게 된다. 이와 같은 금융기관의 일방적인 리스크 전가 관행으로 PF의 기능이 왜곡되어 건설사의 경영난을 심화시키는 요인으로 작용하고 있다. 별도의 담보 없이 특정 프로젝트의 수익성을 검토하여 자금을 조달하는 PF 본래의 취지와 달리 금융기관은 리스크 없이 장사하는 반면 시공사는 PF 대출에 대하여 높은 수수료 부담 및 지급보증이나 채무인수 등의 책임을 떠안고 있다.

건설업계의 PF 축소에 따른 자금난 가중

더욱이 금융권은 주택시장이 침체되면서 신규 PF 대출의 기피는 물론 기존 PF 사업장에 대해서도 조속한 채무상환을 요구함에 따라 건설업계의 어려움을 가중시키고 있다. 2009년 12월말 기준으로 금융권 PF 대출규모는 82조4천억 원으로 2008년 말 83조1천억 원과 비슷한 수준이나 PF 대출 연체율은 6.4%로 2008년 4.4%보다 크게 높아졌다.2) 금융권별로는 자산운용사 펀드와 증권사가 각각 23.7%와 30.3%의 PF 대출연체율을 보이고 있는 것으로 알려지고 있다. 더욱 문제가 되는 것은 건설사의 PF 대출금 가운데 1년 이내에 만기가 도래하는 대출금이 50%를 훨씬 넘는다는 점이다.3) 몇몇 대형 건설사를 제외한 대다수 업체들은 우발채무 등을 감안한 실질 부채비율이 200%가 넘으며 1000%대에 이르는 업체들도 적지 않다. 이와 같이 주택건설업계는 미분양 증가, 입주율 하락 등으로 자금난이 심화되는 가운데 PF 축소 등으로 유동성 위험이 커지고 있다. 영업활동 및 현금흐름 측면에서는 공공부문과 해외수요 증가 등으로 일부 대형 건설업체의 외형 성장세는 유지되고 있지만 대다수 업체들은 수익성과 현금흐름이 전년에 비해 크게 악화되고 있는 실정이다.

건설업계, 진퇴양난의 어려운 상황

이와 같이 건설업계의 위기가 심각한 상황이지만 건설업계는 분양가 상한제 등의 강도 높은 규제의 지속으로 다양한 고객 수요에 부응한 주택공급을 통한 활로 모색이 어려운 실정이며, 정부와 정치권의 건설경기에 대한 관심 또한 지방주택경기 활성화에만 국한하고 있어 경기부양도 기대하기 힘든 실정이다. 더욱이 조만간 금리인상 등 출구전략이 본격적으로 추진될 경우 국내 건설경기는 IMF 금융 외환위기 때보다 더욱 심각한 국면을 맞게 될 것으로 우려된다.4)

한편 주택구입자들은 총부채상환비율(DTI) 규제 등으로 인해 기존 보유주택의 처분이 어려워져 분양받은 주택에 입주를 미루고 있는 형편이다.5) 작금에 가계대출 잔액이 700조 원을 넘고 명목 가처분소득대비 가계부채비율이 68.3%(2009년 9월 기준)로 높아진 상황에서 정부당국이 가계대출 규제를 완화할 가능성은 그리 커 보이지 않는다. 하지만 무주택자와 실수요자들의 주택구입을 제약하는 획일적인 금융규제방식은 개선할 필요가 있다.

건설경기의 연착륙을 위한 조치들

이상과 같은 주택건설시장의 여건에 비추어 볼 때 민간 건설시장은 2010년 하반기에는 신규 주택물량이 크게 증가하는 가운데 금리인상이 이루어질 경우 주택수요가 급감하여 건설경기가 급속 냉각되고 금융시장 위기가 재연될 가능성마저 우려되는 상황이다. 건설업계가 겪고 있는 작금의 심각한 경영위기는 업계 스스로 자초한 측면이 있으므로 강도 높은 자구노력을 통해 극복해 나가야 하겠지만 그렇다고 업계의 책임만으로 돌려 건설경기의 경착륙을 금융권과 정부가 방치하는 것은 금융시장이나 일자리 안정화를 위해서도 바람직하지 않다. 따라서 건설시장의 연착륙을 유도하고 금융시장 불안정 요인의 해소를 위해서는 건설업계의 자구노력 강화, 사업의 다변화, 불합리한 금융관행의 시정과 함께 정부차원의 시장친화적인 정책대안 마련이 필요하다.

우선 수도권 미분양 주택의 해소를 위해서는 분양가격 인하 등 업계의 자구노력과 함께 양도세와 취득세ㆍ등록세의 감면기간을 미분양 적체가 심각한 경기ㆍ인천 등 수도권도 재연장해줄 필요가 있다.6)

둘째, 주택가격 상승을 우려하여 풀지 않고 있는 분양가격 상한규제는 민간 주택시장에서부터 점진적으로 풀어 고객수요 맞춤형 주택이 공급될 수 있도록 길을 열어 줄 필요가 있다. 시기상으로도 지금처럼 주택가격 하락조짐이 있는 상황에서 분양가격 상한제를 완화하는 것이 고객맞춤형 주택을 다양하게 공급할 수 있는 적기이다.

셋째, 보금자리주택 등 공공주택의 공급시기도 신축적으로 조정할 필요가 있다. 민간주택의 미분양 물량이 증가하고 있는 시점에서 저가의 공공주택 물량을 대규모로 공급하게 되면 민간 주택건설업계의 미분양 해소는 더욱 어려워지고 경영위기는 더욱 심화될 수밖에 없다. 따라서 민간부문의 미분양주택 해소와 공공부문 주택공급정책의 조율은 건설경기 연착륙 유도에 큰 도움이 될 것이다.

넷째, 금융권의 불합리한 대출관행의 시정도 시급하다. 호황국면에서는 경쟁적으로 금융지원을 해주다가 경기 하강국면이 오거나 업계가 어려워지면 일방적으로 대출금리를 올리거나 자금회수를 서두르는 금융기관의 자기중심적인 대출관행은 시급히 시정되어야 한다.7) 또한 PF 대출이나 기업대출 시 대표이사 개인의 연대보증을 요구하는 관행의 시정도 PF의 활성화를 위해 필요하다.

최근의 건설업계 위기극복을 위해서는 기본적으로 업계 스스로 분양가 할인과 새로운 수익모델의 구축 등 자구노력이 절실하다. 이와 더불어 건설업계의 숨통을 틔워줄 만한 금융권과 정부 차원의 지원도 그 어느 때보다 시급해 보인다.

이병욱 (한국경제연구원 경제교육실장, lbw@keri.org)

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1) 2010년 1월 현재 우리나라의 미분양아파트(국토해양부 통계기준)는 11만9,039호이며, 이 가운데 준공 후 미분

양아파트는 4만8,469호이며, 수도권 미분양아파트는 2만5,826호이다. 그러나 건설업계가 보유한 실제 미분양

아파트 수는 공식통계보다 훨씬 많은 것으로 알려지고 있다.

2) 금융감독위원회에 따르면 금융권 PF 대출의 연체율은 2006년 12월 2.5%, 2007년 12월 2.7%에 불과하였으나

2008년 이후 연체율이 크게 높아졌다.

3) 한국기업평가(주) 분석에 따르면 건설업체 36개사의 PF 우발채무잔액은 약 46조 원으로 이 가운데 24조3천억

원인 53%가 1년 내에 만기가 도래하며, 지방사업장은 63%(9조 원)이 1년 이내에 만기도래하는 것으로 알려

지고 있다.

4) 2000년 이후 대다수 국가들은 부동산가격 상승 등의 요인으로 가게부채가 급증해 왔으며, 특히 우리나라를 비

롯한 영국ㆍ미국ㆍ스페인ㆍ프랑스ㆍ이탈리아 등 증가속도가 두드러졌던 국가들의 디레버리징 가능성이 높

은 것으로 평가되고 있다.

5) 은행 주택담보대출에 대한 리스크관리 강화 지도(금융감독원, 2009.7.6)에 따라 은행들은 2009년 7월 7일 신

규대출분부터 수도권 전역의 주택담보대출 인정비율(LTV) 규제(60→50%)를 강화하였으며, 은행 주택담보대

출에 대한 추가 리스크관리 강화 지도(금융감독원, 2009.9.4)에 따라 1997년 신규대출부터 주택담보대출 리스

크 증가지역인 수도권 전역의 은행권 아파트 담보대출에 대해 총부채상환비율(DTI)(투기지역 40%, 서울

50%, 인천ㆍ경기 60%)을 확대 적용하고 있다.

6) 정부와 한나라당은 2010년 3월 18일 당정협의를 통해 양도소득세 한시적 감면 시행 등을 골자로 하는 “지방주

택경기 활성화 지원방안”을 마련한 바 있다. 이 방안에 따르면 양소소득세의 한시적 감면대상은 2010년 2월

11일 현재 지방소재 미분양주택으로 한정되어 있으며, 감면율은 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대해 건설

업계의 자구노력(분양가 인하)과 연계하여 양도세 감면율을 60%에서 100%로 차등화하였으며, 적용시한은 1

년간(공포일로부터 2011년 4월 30일까지)으로 한정하고 있다.

7) 주택시장 침체 후 은행권은 신규 PF대출 기피는 물론 기존 PF 사업장에 대해서도 채무상환을 요구하고 있다.