.png){kind=small}
주택시장 회복세 보이고 있으나 임대차시장 선진화 방안으로 혼란
글로벌 금융위기 이후 침체에서 벗어나지 못하고 있던 주택시장은 조금씩 회복되는 모습을 보이고 있다. 이런 와중에 발표된 정부의 주택 임대차시장 선진화방안은 주택소유자들의 조세·건강보험료 부담 증가로 이어질 수 있다는 우려와 함께 모처럼 온기를 되찾고 있던 주택시장에 혼란을 주고 있다.
주택시장 침체와 더불어 나타났던 현상이 전세 수요의 증가에 따른 전세가격의 급등이다. 주택시장의 장기 침체는 잠재적인 주택 수요자들로 하여금 주택가격 상승에 대한 기대감을 감소시켜 주택 구매수요를 감소시킨 반면 전세 수요를 증가시켰다. 그러나 저금리 지속으로 인해 전세의 월세로의 전환이 가속화되면서 전세 공급은 위축되어 왔다. 결과적으로 전세 수요의 급증, 전세 공급의 감소로 전세가격이 급등하게 된 것이다.
정부가 작년에 내놓은 주택시장 대책들은 대부분 주택매매 수요를 늘리는 방안이었다. LTV, DTI 등 주택금융에 대한 규제의 완화, 거래세 인하, 다주택 양도세 중과 폐지 등의 주택 관련 세부담 완화를 통해 주택구매에 대한 수요를 늘리는 것의 정책의 목표였다고 할 수 있다. 즉, 정부의 작년 주택정책은 전세 수요의 주택구매 수요로의 전환을 유도해 전세가격의 안정과 주택매매시장의 활성화를 지향한 정책이라고 볼 수 있다.
최근 발표된 정부의 주택임대차시장 선진화방안은 민간임대주택 공급 확대와 월세가구에 대한 정부지원 확대를 핵심으로 하고 있다. 임대사업자에 대한 세제 및 금융 지원, 규제완화 등을 통해 민간의 임대주택 공급을 활성화하여 서민들의 주거안정을 꾀한다는 것이다. 또한 전세 수요의 매매전환을 유도했던 기존의 정책에 더해 월세에 대한 공제 확대를 통해 월세가구에 대한 지원, 전세의 월세로의 전환을 유도하는 정책을 제시했다.
문제는 월세가구에 대한 월세 지원 확대로 인해 주택소유자의 임대소득이 노출되고 이에 따라 이들에 대한 세부담 증대 우려가 나타난 점이다. 또한 임대주택을 소유한 은퇴자의 경우 세금 부담 증가에 더해 건강보험료 등 각종 준조세 부담까지 증가할 수도 있다는 우려가 더해졌다. 이와 같은 우려로 인해 정부의 애초 의도와는 달리 민간 임대주택 공급이 위축되는 등 주택시장의 혼란이 야기되고 있다. 임대주택을 공급하는 주택소유자들의 입장에서는 월세소득에 대한 세원 노출로 월세보다 전세로 집을 임대하는 것이 유리할 것인지를 고민하게 되었고 월세와 전세 간의 형평성의 문제도 나타났다. 그러자 정부는 월세소득에 대한 과세에 이어 2주택 보유자의 전세 임대소득도 과세하기로 하였고 이에 따라 주택의 매도를 검토하기 시작한 주택소유자들이 증가하고 있다.
주택시장의 현 상황은 전세 수요를 억제하여 주택구매 수요를 증가시키고 전세의 월세로의 전환을 촉진시키려던 정부의 의도와는 반대 방향으로 진행되고 있다. 이런 상황이 발생한 원인은 최근 발표한 정부의 주택정책이 서민 주거안정에 주로 초점을 맞추고 있었기 때문이다. 전세가격의 급등이 서민의 주거안정을 위협한 것은 사실이다. 주택구매 수요의 감소와 전세의 월세로의 전환 증가가 전세 수요의 증가와 전세 공급의 감소로 이어졌기 때문이다. 따라서 월세에 대한 지원의 증대를 통해 전세 수요를 억제하고 준공공 임대주택에 대한 세제 혜택으로 임대주택 공급증대를 유도하는 것은 정책의 목적에 부합하는 정책수단으로 볼 수 있다.
그러나 임대주택 공급의 주체인 다주택 소유자들의 임대소득에 대한 과세 증가의 효과는 다른 정책들의 효과를 상쇄시킬 위험이 있다. 정부가 전세와 월세 등 주거 형태의 균형을 인위적으로 도모할 이유는 없다. 전세의 월세 전환 촉진 및 임차인 월세부담 경감을 위한 세제지원은 임대인의 세부담을 증대시키고 임대주택 공급을 감소시켜 임차인의 부담을 오히려 증가시키는 결과로 이어질 수 있다. 이는 서민을 위한 정책이 오히려 서민에게 피해를 주는 결과를 가져올 수 있음을 보여준다.
주택정책은 주택시장의 매매를 활성화시키는 시장친화적 정책이어야 하고 불확실성을 감소시키는 정책이어야 한다. 주택시장의 매매를 활성화시키는 정책만이 전세와 월세 가격의 안정에도 기여할 수 있다. 민간 임대주택도 주택매매시장의 활성화가 전제되어야만 시장에서의 자연스러운 공급 확대로 이어질 수 있다. 이런 원칙에서 벗어나 특정 집단에 대한 혜택의 증대를 목적으로 하는 정책은 시장의 왜곡을 가져와 오히려 원래 목적과는 반대의 결과를 가져올 수 있음을 고려해야 할 것이다.
송원근 (한국경제연구원 공공정책연구실장, wsong@keri.org)
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
* 본고는 2014년 3월 17일(월요일)자 조간으로 THE KOREA TIMES의 Business Focus란에 영문으로 게재되었던 칼럼입니다.